Succesfactoren voor het ontwikkelen van warmtenetten

Het ontwikkelen van warmtenetten op bedrijventerreinen heeft een andere dynamiek dan warmtenetten in stadswijken. Daarmee hebben deze ontwikkelingen ook net weer wat andere uitdagingen en succesfactoren. Greenvis deelt graag drie lessen uit de praktijk.

 

Ontwikkelsnelheid nieuwbouw

Wanneer er verschillende nieuwbouwpanden in de scope zijn is het belangrijk om te realiseren dat het ontwikkelproces bij een vastgoedontwikkelaar een andere tijdslijn volgt dat dat van een ontwikkelaar van een warmtenet. Waar een ontwikkelaar van een warmtenet een investeringsbesluit neemt op het moment dat een groep afnemers tegelijk enthousiast is (alle kikkers in de kruiwagen), neemt de vastgoedontwikkelaar het besluit wanneer hij voldoende huurders heeft gevonden. Daarna wil de vastgoedontwikkelaar binnen een jaar een werkend energiesysteem hebben terwijl een warmtenetontwikkelaar al gauw nog twee jaar nodig heeft om een volledig werkend warmtenet op te kunnen leveren.

Dit vergt dus dat een ontwikkelaar van warmtenetten risico durft te nemen door ofwel een warmtenet te ontwikkelen voordat de vastgoedontwikkelaar een deal heeft of dat de warmtenetontwikkelaar investeert in tijdelijke voorzieningen die later door het warmtenet ingevuld kunnen worden. Door hier vooraf goed over na te denken kan er snel gehandeld worden wanneer de vastgoedontwikkelaar een besluit neemt.

Verantwoordelijkheden huurder en eigenaar

Voor de overstap van een kantoorpand naar duurzame warmte is vaak zowel de steun van de eigenaar als de huurder nodig, en in sommige gevallen ook nog van de beheerder van het pand. Waar de eigenaar vaak een investering in een bijdrage aansluitkosten moet maken, komen de energie- en onderhoudskosten voor rekening van de huurder. Meer dan bij woningen betekent dit ook dat er voor alle partijen voordeel in moet zitten om de transitie te maken en dat dit voordeel moet liggen binnen de horizon van het bestaande kantoorpand.

Contractduur en -voorwaarden

Eigenaren van zakelijk vastgoed staan anders in de energietransitie dan partijen in woonwijken (gemeentes en woningcorporaties). Let daarom op het gebied van contractvoorwaarden op het volgende:

• Vastgoed dat in handen is van beleggers wisselt regelmatig van eigenaar en moet daarom goed en makkelijk verhandelbaar zijn. Daarom is het belangrijk voor vastgoedeigenaren dat een aansluiting op een warmtenet geen barrière vormt voor deze transacties. Let daarbij bijvoorbeeld op kettingbedingen.
• De belangrijkste zekerheid van vastgoedeigenaren is het lopende huurcontract. Bij het aangaan van verplichtingen kijken zij daarom vooral naar de lengte van het lopende huurcontract waarbij investeringen die pas na die tijd worden terugverdiend risicovol en dus minder interessant zijn. Zo bezien biedt het moment van het sluiten van een nieuw huurcontract een natuurlijk moment om afspraken te maken over duurzame warmte.
• Voor vastgoedeigenaren is het belangrijk om bij een eventuele leegstand de vaste kosten zo laag mogelijk te houden. Tariefstructuren of speciale afspraken over leegstand kunnen vastgoedeigenaren over de streep trekken.